国庆假期首日，上海楼市热度如何？
10月1日，宝山金茂锦棠售楼处依然正常营业。不到一个小时，陆续有10组客户进场。销售人员全员上岗，为节后即将取证的第三批次房源做准备。
就在几天前，上海新房市场接连出现“日光”项目。据记者梳理，8月以来一个半月时间里，上海已有11个批次房源认购率超过100%，并且“日光”。
从今年8月20日出台的“沪八条”到8月28日国家商品住房销售制度改革（以下简称“8·28新政”），再到9月28日上海地方细则，一系列政策密集落地。国庆假期，记者走访售楼处发现，市场正在呈现出一个更加鲜明的特征：购买力韧性显现，但购房者越来越“挑”，因此，好项目与普通项目之间的分化更明显。
而更为深层次的变化，正在房地产市场悄然酝酿。
海报设计：邵竞
预期稳定后购房意愿回升
10月1日傍晚，金茂锦棠售楼处里，看房人陆续到来。“现在置换的人比较多，大家都是想换大一点、品质好一点的房子。之前听朋友介绍，这个品牌在宝山几个项目卖得都不错，所以趁着放假过来看看，主要也想看看产品到底有什么不一样。”家住宝山的王女士告诉记者，趁着假期带着一家人过来看房。
金茂锦棠首批房源今年7月入市，68套叠墅产品首日吸引124组认购，主打科技住宅概念，认购率超过180%，成为今年宝山首个触发积分制的项目，开盘后26分钟售罄。第二批推出高层产品，预售证取得时间恰逢“8·28新政”发布当天，最终认购率达到190%。
国庆假期在外环外售楼处里，看房人陆续到来。
项目营销总监舒志文告诉记者，“沪八条”出台后，项目到访量确实有所增加，整体大约提升30%，新政的购房补贴、公积金使用政策调整等因素，让部分购房者的购房条件有所改善。随后“8·28新政”出台，购房人对按揭贷款放款节点十分关注，一部分购房者因为等待细则落地而进入观望期。不过，当9月28日上海地方实施细则正式落地后，政策边界进一步清晰。对于2026年8月28日以后取得预售许可证的项目，个人住房贷款在项目竣工备案后发放。对于购房者而言，最关心的“什么时候放款、什么时候开始还贷”等问题有了更加明确的安排。
“政策预期逐步明朗，也在一定程度上减少了市场观望情绪，我们对后续销售还是很有信心的。”舒志文说，目前项目可售房源并不多，但国庆期间20人的销售团队全部上岗，主要为第三批次房源取证、入市做准备。
从市场表现来看，这种信心并非没有依据。
9月28日，位于青浦徐泾的绿城悦海棠二批次开盘，281套房源吸引1364组市民认购，成为今年上海首个“千人摇”项目。第二天，金茂满誉、招商上中隐翠、保利虹桥和颂璟园3个项目同日开盘并售罄，其中招商上中隐翠62套房源仅25分钟左右全部售罄。
尤其值得注意的是，热销并不只发生在传统核心区域。金茂满誉位于宝山庙行，保利虹桥和颂璟园地处青浦重固，两者所在区域并非传统意义上的“顶流”板块，却同样出现了房源售罄。
这意味着，在政策预期逐渐稳定之后，市场中的真实购买力日益凸显。
招商上中隐翠现场，房源很快售罄。
冷热不均背后更看产品力
只看“日光盘”，不能呈现新房市场的全貌。
在青浦徐泾，距离宝业虹桥国展里售楼处不远的一处路口，记者还遇到了另一种完全不同的市场景象。“看房吗？可以看看附近其他楼盘，现在折扣不错。”一位中介主动上前推介。
同样位于徐泾板块，宝业虹桥国展里二批次开盘后50分钟售罄，绿城悦海棠更是出现“千人摇”，但几公里之外由某本地开发商打造的楼盘，今年以来四次推盘，除首开认购人数超过100组外，之后三次均因认购不足而取消摇号。上海网上房地产数据显示，该项目累计推出830套房源，目前仍有487套可售，网签去化率约42%。
板块没有变，购买力也没有消失，为什么楼盘之间的表现却截然不同？
答案指向同一个关键词：产品力。
类似的冷热分化，并非只出现在青浦徐泾。嘉定、宝山、浦东、松江等区域，同样存在有的项目抢着买、有的项目打折卖的情况。
外环外涌现了不少红盘。
这恰恰说明，如今的上海购房者正在发生变化。
过去，买房逻辑相对简单：看板块、看规划、看预期。只要买在热门区域，即便产品本身存在一些短板，也可能随着区域发展获得收益。
如今，市场进入更加充分的竞争阶段，购房者的比较维度明显增加。开发商品牌、户型设计、社区规划、得房率、园林、物业、交付品质，甚至未来转手的流动性，都会成为决策依据。
地段依然重要，但已经很难成为唯一的购买理由。
绿城悦海棠的热销，就是一个典型案例。该楼盘采用全域抬板设计，将车库、设备等功能下沉，同时在地面形成连续的公共空间，户型方面，从约106平方米到181平方米的产品，针对不同面积段设置了家政空间、双联阳台、转角飘窗、独立电梯厅等设计。这些细节叠加在一起，最终形成的是购房者能够感知的居住体验。
同样的逻辑，也体现在金茂系项目上。金茂系主打科技住宅体系，将温度、湿度、空气、噪声等居住舒适度纳入产品设计。
归根到底，现在的购房者并不是不买房，而是在更认真地挑房子，看板块固然重要，但产品力的权重越来越高。
新规正在推动行业逻辑变化
10月1日，在前滩尚品接待厅里，20组客户正在集中办理贷款签约。一个有意思的细节是，这20组客户没有一户选择40年期贷款，更多客户仍然选择了30年。
“我们在贷款时会向客户展示融资成本明细表，清楚写明本笔贷款的利率值。同时，我们也会向客户介绍贷款年限不同，所要承担的利息总额也不同，40年期贷款的利息支出还是会更高一些，所以不少客户评估之后，仍然选择30年。”现场一位交通银行工作人员告诉记者。
银行工作人员向购房人提供贷款咨询。
近来，新规明确个人房贷期限最长延至40年、实行预售的新房应在项目竣工备案后发放个人房贷等，引发各方关注热议。但相比较个人住房贷款的变化，新政对银行更深层次的影响，在于对公业务。其中，最值得关注的是“主办银行”制度。
新政明确提出，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，由主办银行对项目资金进行封闭管理。借款人应在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。
这意味着，未来每个房地产项目，从头到尾只能找一家银行做“主办银行”，这家银行可以是单独放贷，也可以牵头组个银团，但核心在于——所有跟这个项目有关的钱，都得进这家银行的账户，封闭管理。
这显然对银行的贷后管理能力提出了更高要求。
过去，银行地产业务的客户经理更多关注企业财务指标、资产负债情况和偿债能力。未来银行需要掌握的内容会更多更细：工程建设进度、项目销售情况、产品定位、去化速度，以及项目现金流的滚动变化，都可能成为贷后管理的重要信息。
一位银行从业人士告诉记者，过去银行之间存在一定的信息壁垒。出于商业竞争考虑，一家银行有时并不清楚其他银行对同一项目贷了多少钱。这种信息壁垒给了开发商多头借贷、资金转移的空间。
“主办银行”制度确立后，银行之间可以建立更加顺畅的信息共享和协调机制。这样一来，一方面可以加强对项目资金使用的监督，更及时地识别潜在风险；另一方面，也有利于协调项目融资安排，在风险可控的前提下保障合理的资金需求。
当然，对房企而言，这一变化的影响可能更加深远。
过去，企业的融资能力很大程度上与集团信用、资金规模和金融机构合作关系相关。未来，单个项目本身的质量、资金测算和现金流状况，可能获得更高权重。
有业内人士分析，随着“主办银行”制度逐步落地，银行将从“看企业”进一步走向“看项目”，因此房企之间的融资能力或将进一步分化。财务状况稳健、现金流健康、项目测算扎实，同时具备较强产品和交付能力的企业，更容易获得银行认可，而对于高负债、资金链承压、项目自身盈利和现金流能力较弱的房企而言，融资环境可能进一步趋紧。
记者从上海监管部门了解到，目前“主办银行”相关细则正在制定过程中。可以确定的是，尽管房地产市场竞争逻辑开始变化，但重仓上海，仍然是行业共识。
业内人士认为，上海作为一线城市，城市资源禀赋、产业基础和人口吸引力仍然具有较强支撑，市场购买力也相对充足。对于房企而言，上海依然是重要的战略市场，新政改变的更多是怎么开发、怎么测算，而不是“还要不要投资上海”。
舒志文表示，“8·28新政”出台后，确实需要对拿地逻辑和项目测算重新进行研判，但持续开发上海市场的方向并不会改变。
一楼盘主体结构即将封顶。
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